Calculadora de Hipoteca

¿Qué es una hipoteca y cómo funciona la amortización?

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo que se utiliza para financiar la compra de una vivienda o inmueble. El banco o entidad financiera presta el dinero necesario (menos el capital de entrada que aporta el comprador) y el prestatario se compromete a devolverlo mediante cuotas mensuales durante un período determinado, normalmente entre 20 y 30 años.

La amortización es el proceso mediante el cual se devuelve el préstamo. Cada cuota mensual se divide en dos partes: una parte corresponde al capital (lo que realmente se devuelve del préstamo) y otra parte corresponde a los intereses (el coste del préstamo).

Cómo funciona el sistema de amortización francés

La mayoría de las hipotecas en España utilizan el sistema de amortización francés, también conocido como sistema de cuota constante. Este método garantiza que la cuota mensual se mantenga igual durante toda la vida del préstamo, pero la composición de cada cuota cambia con el tiempo:

• Al principio: Pagas más intereses y menos capital. Esto se debe a que el capital pendiente es mayor.
• Al final: Pagas menos intereses y más capital. A medida que el capital pendiente disminuye, los intereses también se reducen.

La fórmula para calcular la cuota mensual constante es:

Cuota = C × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n - 1)

• C: Capital prestado (valor inmueble - entrada)
• r: Tasa de interés mensual (tasa anual / 12 / 100)
• n: Número de cuotas (meses)

Factores que influyen en tu hipoteca

• Valor del inmueble: El precio total de la vivienda que quieres comprar.
• Capital de entrada: El dinero que aportas inicialmente. Generalmente, los bancos exigen entre el 20% y el 30% del valor del inmueble.
• Tasa de interés: El porcentaje anual que cobra el banco por prestarte el dinero. Puede ser fijo o variable.
• Plazo de amortización: El tiempo que tienes para devolver el préstamo. A mayor plazo, menor cuota mensual pero más intereses totales.

Ventajas y desventajas de una hipoteca

Ventajas:

• Permite adquirir una vivienda sin tener que disponer del capital completo.
• Las cuotas son predecibles (en hipotecas a tipo fijo).
• Puedes deducirte parte de los intereses en la declaración de la renta (según legislación vigente).
• La vivienda puede revalorizarse con el tiempo.

Desventajas:

• Pagas intereses durante muchos años, lo que aumenta significativamente el coste total.
• Requiere un compromiso financiero a largo plazo.
• Si no puedes pagar, puedes perder la vivienda.
• En hipotecas variables, la cuota puede aumentar si suben los tipos de interés.

Consejos para elegir una hipoteca

1. Compara ofertas: No te quedes con la primera propuesta. Compara diferentes bancos y sus condiciones.
2. Calcula tu capacidad de pago: Asegúrate de que la cuota mensual no supere el 30-35% de tus ingresos netos.
3. Considera el plazo: Un plazo más corto significa menos intereses totales, pero cuotas más altas.
4. Evalúa tipo fijo vs variable: El tipo fijo ofrece estabilidad, mientras que el variable puede ser más barato inicialmente pero con más incertidumbre.
5. Revisa las comisiones: Algunas hipotecas incluyen comisiones de apertura, cancelación anticipada, etc.

Ejemplo práctico

Supongamos que quieres comprar una vivienda de 200.000 € con una entrada del 20% (40.000 €), un interés del 3% anual y un plazo de 20 años (240 meses).

El capital a financiar sería de 160.000 €. Con estos datos, la cuota mensual sería de aproximadamente 886 €. Al final de los 20 años, habrías pagado un total de 212.640 €, de los cuales 52.640 € serían intereses.

Si aumentas el plazo a 30 años (360 meses), la cuota mensual bajaría a 675 €, pero el total pagado sería de 243.000 €, con 83.000 € en intereses. Por eso es importante encontrar el equilibrio entre cuota asumible e intereses totales.

Utiliza nuestra calculadora para planificar tu hipoteca

Con esta calculadora de hipoteca online puedes simular diferentes escenarios y ver cómo afectan los cambios en el capital de entrada, el tipo de interés o el plazo a tu cuota mensual y al coste total del préstamo.

La tabla de amortización te muestra mes a mes cómo se distribuye cada cuota entre capital e intereses, y el gráfico te permite visualizar de forma clara la evolución del préstamo a lo largo del tiempo.

Esta herramienta te ayudará a tomar decisiones más informadas y a encontrar la hipoteca que mejor se adapte a tu situación financiera.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas

¿Cuánto capital de entrada necesito para una hipoteca?

Generalmente, los bancos exigen entre el 20% y el 30% del valor de tasación del inmueble como capital de entrada. Sin embargo, esto puede variar según la entidad financiera, tu perfil crediticio y las condiciones del mercado.

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca a tipo fijo y variable?

En una hipoteca a tipo fijo, el interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, lo que garantiza cuotas predecibles. En una hipoteca variable, el interés fluctúa según un índice de referencia (normalmente el Euríbor), lo que puede hacer que las cuotas suban o bajen.

¿Puedo cancelar mi hipoteca anticipadamente?

Sí, puedes cancelar tu hipoteca antes de tiempo, pero normalmente tendrás que pagar una comisión de cancelación anticipada. Esta comisión suele ser del 0,5% al 1% del capital pendiente si cancelas en los primeros años, y puede reducirse o eliminarse después.

¿Qué es el TAE y por qué es importante?

El TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye no solo el tipo de interés, sino también las comisiones y gastos asociados al préstamo. Es el indicador más completo para comparar diferentes ofertas de hipotecas, ya que refleja el coste real del préstamo.

¿Cómo puedo reducir el coste total de mi hipoteca?

Puedes reducir el coste total de varias formas: aumentando el capital de entrada (menos dinero prestado = menos intereses), reduciendo el plazo (menos tiempo = menos intereses acumulados), o realizando amortizaciones anticipadas cuando sea posible.